Tak jakpak to letos vytaktizovat s hypotékou?

Vidím kolem sebe váhavce, kteří zvažují vlastní bydlení a rozhodnutí k realizaci s ohledem na aktuální situaci stále odsouvají. Na jednu stranu se to pochopit dá. Ale váhat se asi taky nedá do nekonečna. Obzvláště když člověk opravdu potřebuje bydlet…

Skoro před rokem vstoupil do našich životů covid-19. Při odhadování ekonomických dopadů mnozí sázeli i na pokles cen nemovitostí. Ten ale nenastal, ceny stejně jako v předchozích letech rostly, loni v průměru o téměř deset procent. V kombinaci se stále velmi nízkými úrokovými sazbami hypoték lze předpokládat, že řada zájemců o nové bydlení asi přestane dále vyčkávat a rozhodne se v blízké době nákup nemovitosti začít realizovat. Co je čeká?

Banky v loňském roce snížily úrokové sazby. Ještě teď se za určitých podmínek pohybují i pod dvěma procenty. V letošním roce lze ale očekávat pozvolný růst, který by byl podpořený pravděpodobným zvýšením úrokových sazeb ze strany ČNB. Stranou nemůžeme nechat ani vyšší zadlužení České republiky a růst atraktivity státních dluhopisů pro velké investory. Ve chvíli, kdy začnou tito investoři nakupovat více státních dluhopisů, budou i bankám půjčovat peníze na hypotéky za vyšší úrok a ty budou nuceny přistoupit ke zvyšování sazeb.

Při žádosti o hypotéku nyní banky přísněji posuzují bonitu žadatelů, tedy schopnost úvěr z dlouhodobého hlediska splácet. V tomto ohledu na hypotéku hůře dosahují zejména žadatelé, kteří pracují v těžce zasažených segmentech (cestovní ruch, pohostinství či kultura).  Naopak až tak přísně jako doposud některé banky díky uvolnění ze strany ČNB neposuzují parametry, které vypovídaly o žadatelově stávajícím zadlužení.

Pokud jde o hodnotu nemovitosti, kterou jsou banky ochotné financovat úvěrem, panují také mírnější poměry. Hypotéky na 80 % hodnoty nemovitosti jsou běžné. Lze dokonce získat až 90 % z hodnoty nemovitosti na její pořízení. Stále ale platí pravidlo, že čím více vlastních prostředků žadatel do nákupu nemovitosti vloží, tím nižší úrokovou sazbou v hypotečním úvěru to banka ocení. Je ale třeba počítat s tím, že obzvlášť v atraktivních lokalitách se banky drží z důvodu obecného nadhodnocení cen nemovitostí poněkud při zdi. Pro potřeby úvěrového řízení vycházejí spíše z odhadní ceny nemovitosti než ze sjednané kupní. Jinými slovy to znamená, že banky poskytnou úvěr až do 90% zástavní hodnoty nemovitosti, nikoliv sjednané kupní ceny, což v určitých případech může být podstatný rozdíl a je třeba s tím počítat.

Vzhledem k nízkým sazbám vzrostl mezi žadateli zájem o delší fixace úvěrů. Tady je ale nutné si uvědomit, že při delší fixaci dochází ke zvýšení úrokové sazby.

Dnešní podivná doba s sebou ale naštěstí nese i některá pozitiva. V tomto případě je to daleko větší možnost využití online komunikace, což celý proces uzavírání úvěrové dokumentace pro všechny zúčastněné velmi zjednodušuje a zrychluje.  Najednou to jde a podpisy v rámci internetového bankovnictví dnes nejsou nic výjimečného.

Další podstatné množství času může žadatel ušetřit při spolupráci s hypotečním specialistou, díky kterému se navíc může dostat i na daleko zajímavější podmínky úvěru, než kdyby se do akce „hypotéka“ pouštěl na vlastní pěst.

K tématu hypotéčních úvěrů je třeba ještě zmínit jednu věc a sice, že v této oblasti může dojít k určitým legislativním úpravám. Konkrétně v pravomoci centrální banky, která by jí v dohledné době mohla vzrůst. Doposud ČNB bankám pouze doporučovala podmínky pro poskytování úvěrů na bydlení. Pokud ale projde zákon, který poslanci posunuli do závěrečného schvalování, tak bude moct ČNB komerčním bankám tyto podmínky přímo určovat. A těžko odhadnout, jaký efekt na trhu to přinese.

Jakou taktiku tedy zvolit? Poptávka po nemovitostech stále velmi převyšuje nabídku, takže nějaký dramatický propad cen nemovitostí v globálu s velkou pravděpodobností asi nelze v dohledné době moc očekávat. Daleko více lze z dostupných indicií na trhu předpokládat postupný nárůst úrokových sazeb, a je jedno, jakým tempem, což pořízení i trochu levnější nemovitosti v dlouhodobém horizontu formou úroků zpátky prodraží. Za sebe bych na misku rozhodovacích vah přihodila ještě úplně obyčejnou emoci, nakolik mi ta která nemovitost nebo místo vyloženě padlo do oka. Ale konečné rozhodnutí si musí samozřejmě udělat každý sám.